Дела дачные

    В апреле 2011 года в Московскую коллегию адвокатов «Запрудский и партнеры» (МКА «Запрудский и партнеры») обратились граждане А. и Г. с вопросом, который в последнее десятилетие приобрел свою актуальность.
    В период с 2004 по 2008 год наблюдалось резкое увеличение количества сделок, направленных на покупку загородной недвижимости. Так, в 2006 году в такую недвижимость приобрели на 50% больше покупателей, чем в 2005 году. Такая же, хоть и в меньших размерах, тенденция имеет место в настоящее время. При этом, многие покупатели, стараясь как можно выгоднее использовать имеющиеся денежные средства, при совершении сделки покупки-продажи земельного участка, инвестирования строительства и т.п. не прибегают к услугам опытных адвокатов, чем умело пользуются дельцы девелоперского рынка. Как результат собственники земельных участков становятся заложниками различных управляющих организаций и дачных (садоводческих) некоммерческих партнерств (товариществ), которые пользуются очевидными недоработками «Закона о дачниках»¹. В настоящее время на данном рынке вращаются огромные денежные средства. Судить об этом можно даже по тому, что некоторые законопроекты «проходят» через Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации за полгода, а «дачное лобби» не пропускает законопроект² по внесению изменений в вышеуказанный закон, который передается из одного комитета ГД РФ в другой уже с 2007 года и никак не может пройти второе чтение.
    Суть проблемы, с которой граждане А. и Г. обратились в МКА «Запрудский и партнеры»,  заключалась в следующем:
    В 2006-2007 году они и еще ряд физических лиц заключили договоры инвестирования строительства жилых домов в загородном поселке на территории области - соседний с Московской. В соответствии с этими договорами строительная компания принимала на себя обязательства построить жилой дом, подключить его к поселковым инженерным сетям (газ, вода, электричество), а граждане обязались оплатить строительство и в последующем заключить договор на эксплуатацию поселковых сетей с организацией, определенной застройщиком. В 2009-2010 годах дома введены в эксплуатацию, а за так называемые «эксплуатационные услуги» граждане стали платить от 6 до 18 тыс. рублей в месяц, в зависимости от площади участка и дома, и это без учета оплаты за воду и электричество управляющей организации эксплуатации (далее – УКЭ). На территории поселка более 100 участков, соответственно ежемесячно УКЭ получает около 1 млн. рублей. При этом, кроме вывоза мусора и охраны на въезде УКЭ никаких других услуг не оказывает (детские площадки и зоны отдыха не оборудованы, освещение по улицам не проведено и т.п.), при этом цены ежегодно поднимаются на 20-30 %. Инициативной группой граждан было принято решение о том, чтобы заключить договоры на поставку электрической энергии с гарантирующим поставщиком электроэнергии области - Облэнергосбыт (как московский Мосэнергосбыт). По просьбе гр. А должностные лица УКЭ выдали ему акт о технологическом присоединении его дома к поселковым сетям и поставили на данном акте печать. Другим гражданам акты были оформлены, но после того как руководство УКЭ узнало, для чего граждане получают акты, отказали другим собственникам в постановке печатей. Гр. А заключил договор с Облэнергосбытом, остальным было отказано в заключении договора, на основании того, что по запросу гарантирующего поставщика УКЭ ответило, что граждане якобы к поселковым сетям не подсоединялись (это при том что граждане на протяжении 2-х лет оплачивали УКЭ объемы потребленной энергии). 1 апреля 2011 г. УКЭ отсоединило гр. А от поселковых сетей как электроснабжения, так и холодного водоснабжения.
Изучив представленную информацию и получив от различных областных  организаций сведения адвокатами МКА «Запрудский и партнеры» было принято решение о необходимости действий по двум направлениям, а именно:

1. По факту отключения домовладения гр. А – подать заявления в прокуратуру района и в суд о пресечении незаконных действий УКЭ и восстановлении подачи электроснабжения и холодной воды в его домовладение.
2. По факту непредставления гражданам актов о технологическом присоединении и разграничении балансовой принадлежности – обратиться в Управление Федеральной антимонопольной службы по области.

I. Восстановление подачи ресурсов в домовладение гр. А

    Сразу хотим отметить пассивную и по нашему мнению крайне заинтересованную позицию прокуратуры района в данном вопросе и неспособность вышестоящих органов прокуратуры контролировать соблюдение законности в своих подчиненных структурах. Прокуратура района ограничилась выдачей УКЭ предписания о прекращении незаконных действий и до окончания судебного процесса никаких мер по контролю за исполнением данного предписания не приняло. Более того, прокуратура района удовлетворилась ответом УКЭ о том, что исходное положение восстановлено, а два сотрудника УКЭ наказаны в дисциплинарном порядке за «самоуправство». Данный ответ получен прокуратурой до основного заседания суда, а подача электричества и вод в дом восстановлены только после решения суда.
    В суде представители УКЭ пытались доказать, что домовладение гр. А никогда не было подключено к энергосети и сети водоснабжения поселка, а сам гр. А платил УКЭ не за воду, а «из личных побуждений», то есть просто так. А так как дом не был подключен к сетям, то и сотрудники УКЭ данный дом от них не отключали. Суд такие, ничем не обоснованные и неподкрепленные «доказательства», не принял во внимание, а изучив платежные документы, заслушав свидетельские показания о том, что в дом гр. А  поставлялась вода и электрическая энергия именно из поселковых сетей, о том, что он оплачивал данные ресурсы именно в бухгалтерии УКЭ, пришел к выводу о том, что отключение домовладения гр. А от поселковых сетей произведено именно сотрудниками УКЭ с целью причинить ему вред за обращение в Облэнергосбыт и для того, чтобы он заключил договор с УКЭ на выгодных для последней условиях. Действия УКЭ по отключению домовладения гр. А от поселковых инженерных сетей признаны незаконными.  По решению районного суда:
    1. УКЭ восстановило подачу холодной воды и электрической энергии в домовладение гр. А, при этом на основании ст. 212 Гражданского процессуального кодекса РФ данный пункт обращен к немедленному исполнению, что позволило восстановить подачу ресурсов в дом, не дожидаясь вступления решения суда в законную силу (так как УКЭ обжаловало данное решение в областном суде, это решение могло вступить в силу только к осени);
    2. УКЭ выплатила гр. А компенсацию за моральный ущерб, возместила судебные расходы и оплатила штраф в доход федерального бюджета.

II. Рассмотрение дела в Управлении ФАС по области

    Заявление в УФАС по области было подано на основании ст. 10 Федерального закона «О защите конкуренции»³.
    Рассмотрение дела осложнялось тем, что фактическим владельцем инженерных сетей является дачное некоммерческое партнерство (в которое собственников участков не принимают, а членами являются физические лица – владельцы той самой строительной организации, которая застраивала поселок, и владельцы УКЭ). А также тем, что в УФАС обратились граждане, а не допустим Облэнергосбыт, чьи финансовые (конкурентные) интересы непосредственно затронуты невозможностью граждан заключить договор с Облэнергосбыт. Так, согласно постановлению Федерального арбитражного суда Центрального округа  по одному из дел⁴ было признано, что ФАС не может рассматривать заявления физических лиц, а может только регулировать взаимоотношения между «финансовыми акулами» российского бизнеса. При такой практике должностные лица управления ФАС по области старались затянуть дело, «спустить его на тормозах», рассчитывая на то, что граждане и их адвокаты из Москвы не проявят должной настойчивости и расследование по делу можно будет прекратить по какому-либо основанию. Рассмотрение дела по различным причинам откладывалось 5 раз, представители УКЭ на заседания комиссии не прибывали, запрашиваемые документы и сведения УКЭ не представляло.
    В данной обстановке адвокатом МКА «Запрудский и партнеры» было принято решение об обжаловании затягивания дела Главе Федеральной антимонопольной службы, а также о сообщении данного факта Губернатору области. Данные действия, конечно, привели к тому, что состав комиссии подвергся административному воздействию и испытывал личную неприязнь к заявителям. Но, у данного решения оказалось больше плюсов, чем минусов, а именно:
    - сменился председатель комиссии – им вместо одного из начальников отделов стал непосредственно начальник Управления ФАС по области;
    - наличие вышестоящего контроля не позволило комиссии прекратить дело по формальным основаниям, которые описаны выше;
    - и самое главное – комиссия перешла к активным действиям.
    Впервые с момента обращения граждан, комиссия УФАС по области стала запрашивать информацию не только у УКЭ, а в различных регистрирующих и контролирующих органах субъекта федерации, ответчиком по делу был привлечен Облэнергосбыт (так как он отказал гражданам в заключении договоров по формальным основаниям). Но самое главное – комиссия осуществила выезд в поселок и с участием представителей Облэнергосбыта и жителей поселка зафиксировала факт наличия технологического подключения домовладений поселка к энергосетям поселка, обслуживание которых осуществляет УКЭ. По данному факту был составлен акт, который представитель УКЭ отказался подписать, что было зафиксировано в акте.
    На заключительное заседание комиссии представитель УКЭ все же явился, высказал мнение, которое озвучивалось и в суде по заявлению гр. А. Решением Управления ФАС по области:

1. Дело в отношении Облэнергосбыт прекращено в связи с тем, что Облэнергосбыт был введен УКЭ в заблуждение относительно факта технологического подключения граждан к поселковым сетям.
2. УКЭ признано занимающим доминирующее положение на товарном рынке услуг по передаче электрической энергии в границах поселка, а действия УКЭ по невыдаче гражданам актов о технологическом присоединении и разграничения балансовой принадлежности признаны нарушающими требования п. 1 ст. 10 Федерального закона «О защите конкуренции».
3. Выдано предписание УКЭ о прекращении нарушения антимонопольного законодательства, а именно: не препятствовать перетоку электрической энергии до домовладений, а также составить и выдать акты разграничения балансовой принадлежности энергосетевого оборудования любому обратившемуся потребителю электрической энергии, чье оборудование имеет технологическое присоединение к сетям поселка.

    По результатам разрешения данного конфликта следует сделать несколько выводов, имеющих практическое значение для граждан, приобретающих в собственность земельные участки и заключающих договоры инвестирования строительства:

1. При заключении любых договоров (соглашений и т.п.), касающихся приобретения собственности не полагаться всецело на свою юридическую грамотность, а провести правовую экспертизу проектов документов у адвокатов, специализирующихся в данной отрасли права.
2. Приобретая в собственность земельный участок, находящийся на территории некоммерческого объединения (дачного, садоводческого или огороднического партнерства, товарищества) предпринять меры по вступлению в него, в противном случае данное некоммерческое объединение других граждан на законных основаниях⁵ сможет диктовать Вам свою волю по различным вопросам, начиная от въезда на территорию партнерства, заканчивая обязательством Вас в судебном порядке оплачивать пользование имуществом общего пользования.
3. Не бояться отстаивать свои права и законные интересы, гарантированные Конституцией РФ, как путем обращения в государственные органы, так и обращением в суд.

    В заключение, хочется отметить, что после судебного разбирательства и рассмотрения дела в управлении ФАС должностные лица УКЭ подали на наиболее инициативных граждан, ведущих хозяйство в индивидуальном порядке, иски о взыскании с них «образовавшейся задолженности» за услуги эксплуатации. Благодаря грамотной позиции адвокатов Московской коллегии адвокатов «Запрудский и партнеры», различными судами отказано в удовлетворении требований УКЭ. Но, это уже тема следующей статьи.